跪求法律专家解答:关于首付比例提高后之退款纠纷

2020-01-13 20:18

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  本人最近看上了一套房子,但坊间开始风传首套房首付将由3成变为5成,如果我无力凑齐5成,但3成已经付了,贷款的资料也已经提了,我是否可以要求开发商全额退款?跪求法律专家解答,并希望提供相关法律条款及出处!

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  展开全部由于房产买卖合同当事人的具体情况差别很大,这些也将使各个房产买卖合同在新政出台后的解决方式各有不同,或继续履行,或变更,或解除,或承担违约责任,或双方免责,或协商解决,或仲裁诉讼,因此,针对房产新政下的房产买卖合同纠纷,应根据不同情况,房产买卖合同当事人应根据不同情况采取不同的法律应对措施。

  合同有约定的,按照合同约定处理,这是《合同法》处理合同纠纷的基本原则。如果房产买卖合同约定,因政府或银行政策等原因发生变化,买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够,应自行筹措资金补齐房款,否则按已交房款(房屋总价)的一定比例承担违约责任的,或约定买受人人因自身原因不能获得银行贷款,因自行补齐房屋全款,否则应按房款(房屋总价)的一定比例支付违约金的,买受人必须按照合同约定补齐房款差价,而不得以房产新政为由要求解除合同。

  (二)、未纳入房产新政调整范围的房产买卖合同纠纷,不得以房产新政为由要求解除合同

  对贷款购买首套自住房且面积小于90平方米的房屋、以及购买商业性用房等,并未纳入房产新政调整范围,买受人不得以房产新政为由要求解除合同。

  (三)、因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款,致使买受人无法履行付款义务,买受人要求解除房屋买卖合同的处理

  一般情况下,首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款不会当然导致买受人不能继续履行合同,买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以此为由主张解除房屋买卖合同。但是,买受人能举证证明首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非买受人的信用等个人原因所致,买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。也就是说,买受人可适用情势变更原则解除房产买卖合同。

  对一手房买卖(即指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的形式),买受人可直接引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二十三条的规定,请求人民法院或仲裁机构解除合同,要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。由于法释[2003]7号文只适用于一手房买卖,对于二手房买卖并不适用。对二手房买卖,买受人可根据《合同法解释二》(法释[2009]5号)第二十六条规定,请求人民法院或仲裁机构解除合同,要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  (四)、因房产新政调控引起税费调整,当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的处理

  当事人对税费的支付没有约定或约定不明的,应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后,又因宏观政策调控而发生税费增减的,除当事人协商一致外,增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由,要求解除合同。

  如上文所述,在房产新政调控政策出台后,在发生情势变更导致合同变更或解除的情况下,都会涉及要承担什么样的法律责任问题,笔者认为应当分别按照如下原则确定各方的责任承担。

  (一)、双方协商一致解除合同,或者对房屋买卖合同的条款进行变更的,双方互不承担责任

  房产新政出台后,由于客观情况发生了变化,使原合同无法履行的,经双方当事人协商一致可解除合同,并对解除后的有关事项作出约定的,双方按照约定办理即可。当事人双方也可对原合同条款进行的修改或补充,双方按照补充协议约履行即可。在这种情况下,双方是互不承担合同责任的。如出卖人或者购房人擅自解除或变更买卖合同的,不仅不能对合同的另一方产生约束力,而且还可能构成违约。

  因情势变致使合同履行显失公平,双方不能协商一致时,买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请,请求变更合同条款,如通过变更付款方式等,消除显失公平现象,在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡,建立新的对价关系,以使合同目的仍得以实现。

  我国《民法通则》第115 条规定:“合同的变更或解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。”如买受人以情势变更为由向人民法院或仲裁机构申请解除合同的,出卖人可要求买受人赔偿损失,如房价降低造成的损失。

  (四)、买受人以发生情势变更为由解除合同的,居间人仍可要求支付一定的居间费用

  但由于居间人已经促成双方签约,金沙财旺厅下载只因政策原因未能履行,居间人要求支付一定居间报酬亦属合理,可根据居间人已经完成的居间行为,由买卖双方支付一定居间报酬。

  在房产新政下,虽然买受人可依据法律规定适用情势变更变更或解除合同,但在法律实务中,情势变更的使用往往很谨慎。按照最高人民法院有关负责人解读合同法司法解释(二)中的观点,司法解释(二)要求严格区分变更的情势与正常的市场风险之间的区别,审慎适用情势变更原则。

  对必须适用情势变更原则进行裁判的个案,要层报高级人民法院审查批准,最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击。显然法院对运用情势变更原则处理因为房产新政引起的法律纠纷持慎重态度。因此,对房产新政出台后的各类房产买卖合同纠纷,房产买卖双方和居间人应根据不同情况,具体分析,妥善处理。确需运用情势变更原则要求变更或解除房屋买卖合同的,在举证上一定要充分。

  政策性变化,不属于双方的过错,你方可以基于上述原因解除合同并要求返还全部房款。

  展开全部根据 合同法 第九十四条第一款 因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。

  同时,合同法第117条规定 本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

  显然,政策性变化是不可抗力。你可以根据这两条,主张合同无效,要求开发商全额退款。

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